Perché investire in Istria?

Di seguito alcune informazioni utili sul mercato immobiliare in ISTRIA specificamente in Cittanova e Umago e perche investire in questo mercato.

Il mercato immobiliare in Croazia specificamente in Istria (Cittanova e Umago) da alcuni anni vede l'interesse dei piccoli e grandi Imprenditori Europei, grazie alla mano d 'opera a basso costo del settore costruzioni e i margini sulla vendita, in un mercato dove la domanda di risparmiatori europei e' in crescita.
Grazie alle similitudini paesaggistiche l'Istria viene chiamata la nuova Toscana, da clienti Inglesi che forti della valuta vedono di grande interesse l'investimento immobiliare in Istria.
Questi vengono preceduti da clienti tedeschi e austriaci che grazie alla posizione geografica raggiungono il mare velocemente sia nella stagione estiva che in quella primaverile.
Il cliente italiano anch'esso ha un grande interesse immobiliare per l'Istria, dettato sia dai precedenti motivi: il verde, il mare l'ottima cucina la caccia, ma aggiungerei, dalla tradizione e la storia Istriana che ha grandi similitudini con la cultura veneta, per i riscontri storici.
Il bilinguismo, (Italiano e Croato) anche nelle scuole avvicina le due culture.

L'area di costa Istriana che va da Umago a Rovigno circa 50 km offre lotti di varie quadrature e prezzi.
Dai 50, euro al mq ad una distanza minima di circa 2 km dal mare, sino al un costo di 1000, euro al mq di lotti sul mare. La distanza dal mare laposizione dettanoil prezzo di mercato.
La percentuale di edificabilita' di un terreno destinato ad appartamenti per la vendita, in Istria, ha un massimo in media del 40% della superficie, l'elevazione per la costruzione nel 90% dei casi prevede al massimo tre elevazioni. Questo per salvaguardare il territorio.

Per un esempio pratico per un eventuale costruzione, bastera' una particella di 600 mq per edificare i 500 mq su due elevazioni al massimo tre.

La Costruzione di 1 mq sistema chiavi in mano ha un costo che varia dai 500,00 euro ai 700,00 euro a seconda le rifiniture dell'immobile, spese di progettazione comprese.

La vendita di 1 mq sistema chiavi in mano va dai 1.400,00 ai 3.000,00 euro a seconda la vicinanza al mare dell'immobile rispetto alle sue rifiniture.

Le superfici aperte e semi aperte quali terrazze balconi (logge) hanno un costo di realizzo irrisorio rispetto alla vendita. Rispettivamente 0,50 % e 0,75 % del prezzo al mq.

Queste informazioni dimostrano margini di realizzo elevati rispetto agli standard italiani, e costi di realizzo bassi per gli stessi standard.
Consideriamo da ES., voler costruire 500 mq di nuova costruzione, in questo caso basterebbe un piccolo lotto di 600 m2:

Costo particella: 600 X 300 euro/m2 = 180.000 Incidenza
30% edificabilita' x 3 elevazioni minimo... 90% dellotto 540 m2 (ne useremo 500)
Costo costruzione: 500 m2 X 600,00 euro a m2 (media) = 300,000.00 euro

Totale costi: 480.000,00 euro
Dei 500 mq perdiamo circa un 20% per gli spazi comuni dell'immobile: avremmo un netto di 400 mq alla vendita.
400 mq / 8 = 50 mq ad appartamento.
I costi di oneri, allacciamenti e progettazioni andranno ad incidere di circa 100 euro al m2.
100 x 500 = 50.000,00 euro

Totale costi 530,000.00 euro

Realizzo 400 x 2,200.00 euro (media) 880.000,00
Ricavo Lordo 880.000,00

Ricavo Lordo: 880.000,00 - Totale costis 530.000,00 euro = 350.000,00

530.000,00/100 = 350.000,00/X = 66,03%

I prezzi presi per l'esempio Costi sono realistici e controllabili,quelli presi per il realizzo anche.
Non terremo presente la possibilita' di aggiungere ai ricavi, il posto auto, il terreno per gli appartamenti al pianterreno ed eventuali interrati per i magazzini che non intaccherebbero la quadratura edificabile del lotto.
I lotti sul mare solitamente sono di grande interesse imprenditoriale per sfruttare il segmento immobiliare, per questo sono solitamente pezzature grandi.
Il prezzo di vendita in Istria e in tutto il territorio Croato viene calcolato moltiplicando la quadratura netta dell'immobile (le terrazze e i magazzini 0,25% - 0,50% - le logge 0,75%) per il prezzo del m2 finito sistema chiavi in mano, ossia, finito, ceramiche angolo cottura, pavimentazioni, bagno completo, infissi sia esterni che interni. (da ammobiliare)
Il prezzo degli immobili viene contrattato in euro ma viene pagato in kune (moneta ufficiale croata) seguendo il cambio medio ufficiale della banca centrale nel giorno del pagamento.

L'alternativa all'acquisto del terreno e' un immobile da ampliare e ristrutturare.
Vi e ' l'offerta da parte di privati, il prezzo dell'immobile in questo caso e' singolare. Naturalmente i costi di ristrutturazioni e ampliamenti possono essere piu' bassi di quelli della costruzione al nuovo, sfruttando al massimo la peculiarita' del mercato edile croato, la manodopera a basso costo.
Gli immobili siti nei centri storici delle cittadine Istriane hanno anch'essi avuto un aumento dei prezzi di vendita. Questo,dato dal fascino nel possedere degli immobili unici in pietra e storici da parte di stranieri.
In questo caso si puo' stimare il metro quadro in centro storico da ristrutturare dai 1000 ai 1500euro al m2, ristrutturato arriviamo ai 3.000 anche piu'.

L'interesse dato da clienti stranieri ha portato anche l'immobile tipico istriano in pietra posizionato in localita' interne nel territorio ad una difficile reperibilita'.
Diverse sono le imprese edili che costruiscono nuove costruzioni, servendosi nella rifinitura della pietra Istriana a vista, munendo l'immobile di caratteristiche rustiche, quali camino, volte, muretti in pietra di recinzione etc.
Per quanto riguarda il metro quadro in questo caso per acquistare un immobile da ristrutturare andiamo dai 1000 euro ai 2000 euro, sino ai 3.500 il prezzo alla vendita qualora lo acquistassimo finito.
Investimenti consigliati. Appartamenti vicino al mare e linfrastruttura ciddadina, rispetto a quello nei piccolo villaggi.
Ville e case nell'entroterra' con ampi terrene e Piscina. e interesse turistico ricettivo per agenzie europee nel reperire clienti interessati all'affitto durante il periodo che va da aprile a ottobre.

Sia gli immobili che i terreni hanno un costo minore in Dalmazia che in Istria, altra area interessata da speculazioniimmobiliari, per il momento pero' il mercato immobiliare Istriano – specificamente immobili in Cittanova e Umago, offre maggiori garanzie. La posizione geografica, raggiungibile facilmente dai Tedeschi, Austriaci, Sloveni e naturalmente Italiani, il verde, la cultura e tradizioni culinarie sono di richiamo per il piccolo e medio risparmiatore europeo che forma la domanda.

Modalita' di acquisto

Per i membri della Comunita' Europea e' gia previsto l'intavolamento catastale e tavolare al Tribunale come persona fisica tramite normale contratto di compravendita.

Tramite contratto di compravendita semplice

Un notaio dopo aver registrato l'atto lo intavola al tribunale, registrandolo i diritti di proprieta' in favore del cittadino straniero.

Sistema consigliato per la persona che vede la destinazione dell'immobile ad uso personale, non ha interessi immobiliari speculativi o affittare lo stesso.

• Vantaggi: nessun costo aggiuntivo oltre a quello dell'immobile, delle spese legali e del 3% di tassa sugli immobili qualora questa prevista.
• Svantaggi: nessuno.

Tramite l'apertura di una Societa'

UGUALE alla s.r.l. Italiana, le quote della societa' sono tutte di proprieta' di cittadini stranieri.
La societa' come persona giuridica viene intavolata al Tribunale come proprietaria dell'immobile dopo la vidima notarile.

Sistema consigliato per la persona che destinera' l' acquisto dell'immobile a scopo di lucro, es. Alla sua rivendita o al suo affitto. L'immobile potrebbe essere sfruttato come sede societaria per i cittadini stranieri che intendono avviare un' attivita' sul territorio Croato.

• Vantaggi: Il recupero del p.d.v. (IVA) 25% (mensilmente o trimestralmente rientra in contanti sul conto della societa', non vi e' l'accredito d'imposta a fine anno come avviene in Italia)
  Nel caso di costruzione e arredo, si recupera il 25% dei costi sia dei materiali, impiantistica che mano d'opera fatturabile.
• Svantaggi: Il costo iniziale per la costituzione di una Societa', i costi gestionali, quali commercialista.
  Una disponibilita' di tempo maggiore per essere presenti per la chiusura periodica dei bilanci.
  Costo apertura societa': 2000,00 euro circa a seconda i soci, lo statuto, la o le ragioni sociali.
  Costo commercialista, dai 100 ai 300 euro mensili a seconda il lavoro da contabilizzare.
  Disponibilita' di tempo per l'amministrazione societaria: Almeno una volta ogni tre mesi per la chiusura trimestrale dei conti societari.
  Il capitale sociale da sottoscrivere che dopo circa 30 giorni per la Registrazione alla Camera Di Commercio e' disponibile sul conto della societa' e' di 20.000,00 kn 2700 euro circa, Il capitale sociale minimo.

Tasse

L'immobile ha una tassa di registro pari al 3% del valore Catastale (a volte inferiore a quello reale)
Non vi e' nessun'altra tassa di proprieta' annua che grava sull'immobile.
Qual' ora si acquistasse da persona fisica si paghera' il 3% verra' calcolato sul valore dell'immobile. Qualora si acquistasse da Sociata', il 3% non verra' richiesto all'acquirente.
La societa' venditrice tramite il pagamento IVA ha gia' per lo stato croato pagato le tasse sulla costruzione.
Le volture di acqua, luce, verde pubblico e spazzatura sono immediate con la presentazione agli enti preposti dell'atto di compravendita.
Le spese rlative le utenze sono stimate in base allo stipendio medio Croato di 400 euro mensili, quindi sicuramente basse per un individuo europeo.
Le spese di gestione annue dell'immobile in base a queste tasse sono basse, l'eventuale affitto estivo dello stesso porta un ricavo pari a circa il 4%-5% annuo del costo dell'immobile.
Il mercato parla di un aumento annuo del valore del metro quadro in Istria pari al 5-10%, dipende dalla posizione e qualita' di costruzione e rifinitura dell'immobile.
Gli utili di una srl vengono tassati con una percentuale che va dal 12% piccole imprese sino al 18% annualmente, dopo aver considerato tutti i costi sostenuti e la quota di ammortamento che va dal 5 al 10% su base annua di tutti i beni acquistati dalla societa'. Un immobile invenduto non porta nessuna tassa annua alla ditta proprietaria. A fine di tutte le vendite eventuali l'operazione viene chiusa e contabilizzata e sono in quel momento tassata. Fattibile quindi avviare prima dell'ultima vendita un eventuale nuova operazione che aumenta i costi di bilancio e non procura evidenti utili.
Ulteriore tassazione per dividendo soci pari al 12% dell'Utile societario Netto.

Speriamo che queste ommarie informazioni possano aiutarvi a capire i meccanismi di investimento sul mercato croato sia da risparmiatore per l'eventuale acquisto di una casa vacanza o appartamenti. Sia da piccolo e medio imprenditore qual' ora abbiate interessi immobiliari.
Tramite la nostra agenzia siamo in grado di trovare immobili o terreni, assistere i clienti per aprire eventualmente una societa', sottoporre all'attenzione di clienti piu' preventivi da piu' societa' edili (siamo soci di una ditta edile con sede a Cittanova.), preventivi di progettazione e sopratutto dove il nostro interesse e' maggiore seguire la vendita o rivendita degli immobili eventualmente costruiti o acquistati.
Ci serviamo della consulenza e collaborazione di Tecnici, Legali e Notai Croati.
Offriamo la gestione estiva dell'appartamento acquistato come investimento, grazie alla nostra agenzia turistica.
A titolo informativo l'utile stivo stimato su di un appartamento si aggira intorno al 4% del valore immobiliare dello stesso.
Le spese di consumo annuo sono stimate sullo stipendio medio croato, quindi basse per un consumatore europeo.
Siamo a Vostra disposizione qual' ora Vogliate ulteriori informazioni o eventualmente venire in Istria per conoscerci e valutare possibile collaborazione.