Zašto investirati u Istru?

Ovdje su sažete neke korisne informacije o tržištu nekretnina u ISTRI, Novigradu i Umagu te zašto investirati na ovo tržište.

Tržište nekretnina u Hrvatskoj, a posebno u Istri (Novigradu i Umagu), u posljednje vrijeme privlači pozornost malih i velikih europskih poduzetnika zbog niske cijene rada u građevinskom sektoru i prodajnih marži, na tržištu na kojem potražnja europskih investitora raste.
Zahvaljujući svom krajoliku, Istru često nazivaju novom Toskanom, te je britanskim kupci koji, zbog svoje jake valute, sve zanimljivije istarsko tržište nekretnina.
Njih su nadmašili njemački i austmarijski kupci, koji zahvaljujući geografskom položaju brzo dosežu obalu i ljeti i proljeće.
Talijanski kupci također su pokazali veliko zanimanje za tržište nekretnina u Istri, zahvaljujući navedenim razlozima, kao što su priroda, more, izvrsna hrana, lov, ali i istarska tradicija i povijest koja je vrlo slična venecijanskoj kulturi.
Još jedna stvar koja povezuje dvije kulture je dvojezičnost (talijanska i hrvatska) prisutna i u istarskim školama.

Istarska obala duga je 50 km te se proteže od Umaga do Rovinja i nudi parcele različitih veličina i cijena.
Od 50,00 eura po kvadratnom metru za parcele s minimalnom udaljenosti od oko 2 km od mora, do 1.000,00 eura po kvadratnom metru za parcele uz more. Udaljenost od mora je ono što određuje cijene.
Postotak izgrađenosti zemljišta namijenjenog prodaji stanova u Istri u prosjeku iznosi najviše 40% površine, au 90% slučajeva maksimalni broj etaža je tri, kako bi se očuvao krajolik.

Na primjer, parcela od 600 m2 bila bi dovoljna za izgradnju imanja od 500 m2 na dvije etaže, najviše tri.

Cijena izgradnje od 1 m2 po principu ključ u ruke kreće se od 500,00 do 700,00 eura, ovisno o završnoj obradi, uključujući troškove izrade.

Prodaja 1 m2 po principu ključ u ruke kreće se od 1.400,00 do 3.000,00 eura, ovisno o blizini mora i završnoj obradi.

Otvorene i poluotvorene površine, kao što su balkoni i terase (lođe) imaju zanemariv trošak realizacije u odnosu na prodajnu cijenu, 0,50% odnosno 0,75% cijene po kvadratnom metru.

Ove informacije pokazuju visoke marže realizacije kao i niske troškove realizacije u usporedbi s talijanskim standardima.
Na primjer, ako želite izgraditi novu zgradu od 500 m2, dovoljno je malo zemljište od 600 m2:

Cijena parcele: 600 X 300 eura/m2 = 180.000
30% izgradivosti x minimalno 3 etaže... 90% od 540 m2 parcele (koristit ćemo 500)
Troškovi izgradnje: 500 m2 X 600,00 eura po m2 (prosječno) = 300.000,00 eura

Ukupna cijena: 480.000,00 eura
Od 500 m2, oko 20% ide za zajedničke prostore zgrade: što nam ostavlja 400 m2 na prodaju.
400 m2 / 8 = 50 m2 po apartmanu.
Troškovi naknada, priključaka i dizajna iznose oko 100,00 eura po m2.
100 x 500 = 50.000,00 eura

Ukupni troškovi 530.000,00 eura

Realizacija 400 x 2.200,00 eura (prosjek) 880.000,00
Bruto prihod 880.000,00

Bruto prihod: 880.000,00 - ukupni troškovi 530.000,00 eura = 350.000,00

530.000,00/100 = 350.000,00/X = 66,03%

Cijene korištene u primjeru koje se odnose na troškove i realizaciju realne su i kontrolirane.
Ne uzimamo u obzir mogućnost dodavanja parkirnog mjesta, zemljišta za stanove u prizemlju i bilo kakvih podzemnih skladišnih prostora koji ne bi utjecali na građevinsku kvadraturu zemljišta. Zemljišta uz more su obično vrlo atraktivna za velike projekte.
Prodajna cijena u Istri i cijeloj Hrvatskoj izračunava se množenjem neto kvadrature nekretnine (terase i skladišni prostori 0,25% - 0,50% - loggia 0,75%) po cijeni gotovog sustava "ključ u ruke", odnosno uključujući kuhinjske pločice, podove, kompletnu kupaonsku opremu, vanjske i unutarnje uređaje. (za opremanje)
Cijena nekretnine se dogovara u eurima, ali se plaća u kunama (službena hrvatska valuta), prema službenom srednjem tečaju Hrvatske narodne banke na dan uplate.

Alternativa kupnji zemljišta je kupnja zgrade koju treba proširiti i restrukturirati.
Postoje nekretnine koje prodaju fizička lica, cijena nekretnine u ovom slučaju je jedinstvena. Naravno, troškovi renoviranja i proširenja mogu biti niži od troška nove gradnje, čineći većinu specifičnosti hrvatskog građevinskog tržišta - jeftine radne snage.
Zgrade koje se nalaze u povijesnim središtima istarskih gradova također su zabilježile porast prodajnih cijena jer su strani kupci vrlo privučeni mogućnošću posjedovanja jedinstvenih povijesnih kamenih građevina.
U ovom slučaju, procijenjena cijena četvornog metra (namijenjena obnovi) u povijesnoj jezgri varira od 1.000,00 do 1.500,00 eura po m2, a nakon obnove može doseći 3.000,00 eura ili više.

Zbog velikog interesa stranih kupaca u tipičnim istarskim kamenim kućama u unutrašnjosti regije, teško ih je pronaći.
Brojne građevinske tvrtke zapravo grade nova svojstva pomoću istarskog kamena koji se nalazi na licu mjesta za završnu obradu, dodajući rustikalni dodir zgradama, kao što su kamini, svodovi, kameni zidovi itd.
Što se tiče cijene kvadratnog metra u ovom slučaju, za kupnju zgrade za obnovu platit ćete od 1.000,00 do 2.000,00 eura, nakon što završite s prodajnom cijenom od 3.500,00 eura.
Preporučena ulaganja su apartmani blizu mora s gradskom infrastrukturom, za razliku od onih u malim selima. Vile i kuće u unutrašnjosti s velikim parcelama i bazenima. Europske turističke agencije usmjerene su na pronalaženje kupaca zainteresiranih za iznajmljivanje u razdoblju od travnja do listopada.

Zgrade i zemljište jeftiniji su u Dalmaciji nego u Istri, što je još jedno područje koje je zahvaćeno špekulacijama nekretninama, ali za sada istarsko tržište nekretnina, posebno u Novigradu i Umagu, nudi više jamstava. Geografski položaj, lako dostupan Nijemcima, Austrijancima, Slovencima i naravno Talijanima, zelenom okruženju, kulturi i kulinarskoj tradiciji privlači sve male i srednje europske investitore.

Metoda kupnje

Članovi Europske unije mogu se registrirati u zemljišnim knjigama kao fizičke osobe putem uobičajenog kupoprodajnog ugovora

Putem jednostavnog ugovora o prodaji

Javni bilježnik, nakon ovjere ugovora, upisuje ga u sudsku evidenciju, upisujući pravo vlasništva u korist stranog državljanina.

Sustav preporučen za nekoga tko je zainteresiran za nekretninu za osobnu upotrebu, nema spekulativnih imovinskih interesa i nema namjeru iznajmiti ga.

Prednosti: bez dodatnih troškova osim imovine, pravne pristojbe i 3% poreza na promet nekretnina gdje je to primjenjivo.
Nedostaci: nema.

Kroz osnivanje tvrtke

isto kao i talijanski s.r.l., dionice u vlasništvu su stranih državljana.
Tvrtka kao pravna osoba registrirana je kod suda kao vlasnik nekretnine nakon što je ovjerena.

Sustav koji se preporučuje nekome tko će kupiti imovinu radi zarade, npr. u svrhu preprodaje ili iznajmljivanja. Imovina se može koristiti kao sjedište tvrtke za strane državljane koji namjeravaju započeti djelatnost u Hrvatskoj.

Prednosti: povrat PDV-a (PDV) 25% (mjesečno ili tromjesečno vraćeno u gotovini na račun tvrtke, nema plaćanja poreza na kraju godine kao u Italiji)
U slučaju izgradnje i opremanja, možete povratiti 25% troškova naplatnih materijala, instalacija i rada.
Nedostaci: početni troškovi osnivanja tvrtke, troškovi upravljanja, kao što je računovođa. Morate uzeti vremena da budete prisutni za periodično zatvaranje stanja
Trošak osnivanja tvrtke: oko 2.000,00 eura ovisno o članovima, statutu, nazivu tvrtke ili nazivima.
Računovođa košta, od 100,00 do 300,00 eura mjesečno, ovisno o količini računovodstvenog rada.
Morate uzeti vremena da upravljate tvrtkom: najmanje jednom svaka tri mjeseca za kvartalno zatvaranje stanja.
Temeljni kapital koji treba platiti, a koji je na računu društva dostupan otprilike 30 dana po upisu u Gospodarsku komoru i iznosi 20.000,00 kuna, odnosno 2.700,00 eura, minimalni iznos temeljnog kapitala.

Porezi

Porez na nekretnine plaća se u visini od 3% tržišne vrijednosti.
Nema drugog godišnjeg poreza na imovinu.
Kada kupite nekretninu od pojedinca, plaćate 3% poreza na promet nekretnina izračunat na vrijednost nekretnine. Kada kupite nekretninu od tvrtke, 3% se neće tražiti od kupca. Tvrtka koja prodaje nekretninu već je plaćala porez za izgradnju hrvatskoj državi putem plaćanja PDV-a.
Prijenos vode, struje, komunalnih naknada i zbrinjavanja otpada obavlja se odmah po podnošenju vlasničkog lista nadležnim tijelima.
Trošak komunalnih usluga procjenjuje se na temelju prosječne hrvatske plaće od 400 eura mjesečno, što je prilično nisko za europskog građanina.
Godišnji troškovi upravljanja nekretninama na temelju tih troškova su niski, ljetni najam imovine donio bi prihod od oko 4%-5% godišnje od cijene nekretnine.
Tržište pokazuje godišnji porast vrijednosti kvadrata u Istri od 5-10%, ovisno o položaju i kvaliteti gradnje i dorade.
Dobit društva s ograničenom odgovornošću oporezuje se s postotkom od 12% za mala poduzeća do 18% na godišnjoj razini, nakon što se uzmu u obzir svi nastali troškovi i stopa amortizacije u rasponu od 5 do 10% na godišnjoj razini na temelju sve robe koju je tvrtka kupila. Neprodana nekretnina ne donosi godišnje poreze poduzeću koje ga posjeduje. Na kraju prodajnog procesa aktivnost se zatvara, obračunava i oporezuje. Stoga je moguće započeti novu aktivnost prije posljednje prodaje koja bi povećala proračunske troškove i ne bi pružila očiglednu dobit.
Daljnje oporezivanje za dividende dioničara iznosi 12% neto dobiti poduzeća.

Nadamo se da će vam ove kratke informacije pomoći da shvatite mehanizme ulaganja na hrvatskom tržištu, želite li ulagati u kuću za odmor ili apartmane, kao malo ili srednje poduzeće.
Naša agencija može pronaći nekretninu ili zemljište, pomoći klijentima u osnivanju tvrtke, klijentima nudimo ponude od brojnih građevinskih tvrtki (mi smo u partnerskim odnosima sa s građevinskim tvrtkama sa sjedištem u Novigradu), procjenu troškova projektiranja te možemo upravljati prodajom ili preprodaju nekretnina izgrađenih ili kupljenih.
Savjetujemo i surađujemo s hrvatskim tehničarima, pravnim savjetnicima i javnim bilježnicima.
Zahvaljujući našoj turističkoj agenciji, možemo organizirati ljetni najam Vaših apartmana kupljenih kao investiciju.
U informativne svrhe, procijenjena ljetna zarada stana iznosi oko 4% vrijednosti nekretnine.
Godišnji izdaci za potrošnju procjenjuju se na temelju prosječne hrvatske plaće, dakle niske za europskog potrošača.
Ostajemo Vam na raspolaganju za sve dodatne informacije koje možete zatražiti ili ako želite doći u Istru kako biste nas upoznali i razmotrili moguću suradnju.